“一城一策”工具箱里多了“認房不認貸”

(相關資料圖)

近日，住建部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》(以下簡稱《通知》)，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。

住建部相關負責人表示，此項政策將使更多購房者能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

“市場期盼已久。”在易居研究院研究總監嚴躍進看來，隨著《通知》的發布，“認房不用認貸”政策將逐步落地，這成了今年三季度以來住房領域的一項重磅政策，對于后續尤其是“金九銀十”階段的購房市場，有提振信心的作用。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，此次政策力度超出了預期，不僅有利于商品房需求端穩定、居民端杠桿率穩定，更有利于資產價格和金融秩序穩定。

部分城市購房者首付有望減半

“認房不用認貸”是指購房時，只看購房者名下是否有房，不考慮其歷史貸款記錄。這一政策的實行，主要是針對當下不少城市仍在執行的“認房又認貸”政策，這導致有過貸款記錄的無房者無法享受首套房優惠政策。

《通知》明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

“此次政策力度超出了預期。”李宇嘉解釋，對于購房者來說，即便在外地有在償的按揭貸款，在本地購房也算首套房，可享受首套房購房政策。

“新市民、年輕人是購房主力。”李宇嘉指出，在上一輪房地產市場上升期，其中一些人在就業地城市買不起房，當時房價上漲預期走高，于是不少人轉戰周邊城市或老家所在城市購置房產，也申請了貸款。此后，雖然一些人購買力提升，但在“認房又認貸”的情況下，他們想在就業地置業面臨著高首付的門檻。

嚴躍進也觀察到，很多大城市的購房者在其他城市或老家有過購房貸款記錄，這些人在大城市購置首套房時的購房成本就比較高。

李宇嘉表示，還有一些人之前購買了“老、破、小”等類型的住房，當下他們的改善性住房需求不斷顯現，也面臨著高額首付的困境。

“認房不用認貸”政策客觀上能夠快速降低購房成本。當前，一些大城市的二套房首付比例高達70%，首套房首付比例則為30%-35%，如果實行“認房不用認貸”政策，符合條件的購房者的首付比例可以大大降低，有利于其盡早實現從“住有所居”到“住有優居”的轉變。比如，新政實行后，有貸款記錄但無房產的購房者要購買一套價值500萬元的房子，依據“認房不用認貸”政策，其首付比例按首套房計算，就從70%降至35%，首付款就從350萬元降到了175萬元。

“對購房者來說，這一政策的好處顯而易見。”首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池表示，“認房不用認貸”會使很多家庭獲得首套住房的首付款和房貸利率的優惠，有效增加老百姓購房能力，增加住房需求，從而促進房地產市場回暖。

嚴躍進認為，此次政策效應是全面的，具有非常好的導向，尤其是一些購房者購房的約束減少了、包袱減輕了，購房積極性自然會提高。

打響“認房不用認貸”第一槍

不久前，鄭州市已經打響了新一輪落實“認房不用認貸”政策的“第一槍”。8月3日晚，鄭州市住房保障和房地產管理局、鄭州市財政局、國家稅務總局鄭州市稅務局等八部門聯合發布《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》，其中提出，落實“認房不認貸”政策，更大程度滿足剛需和改善性住房需求。鄭州成為二線城市中率先表態落實這一政策的城市。

隨后，鄭州住房公積金管理中心推出了新政：自8月7日起降低公積金貸款的首付比例，在鄭州市區域內使用公積金貸款(含組合貸款)購買家庭首套或改善性住房時，若購買新建商品房，最低首付款比例為20%；即使是購買存量商品房(二手房)，最低首付款比例也僅有30%。

新政之下，鄭州房地產市場成交量出現短期上漲行情。諸葛數據研究中心監測數據顯示，7月31日至8月6日，鄭州二手房成交1831套，環比上漲%，之后兩周，鄭州市二手房成交量環比仍在上漲。

早在7月末，住建部就在召開企業座談會時強調，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善型住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。這為房地產市場平穩健康發展釋放出積極信號，次日，A股開盤后，房地產板塊上漲。

“當前，資金是房地產市場發展的最大瓶頸。”趙秀池認為，這場座談會提出的房地產調控政策的導向非常清楚，即通過金融手段和財稅政策支持居民購買住房，促進房地產市場企穩回升。

中國人民大學國家發展與戰略研究院城市與房地產研究中心主任、商學院教授況偉大向中青報·中青網記者表示，會議釋放出進一步落實“房住不炒”政策，以及進一步解決剛性和改善性需求問題的信號。

隨后，北京、深圳、廣州、上海4個一線城市相繼表態。例如，7月30日，緊隨北京、深圳之后，廣州市住房城鄉建設局表示，將結合廣州實際盡快推出有關政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進廣州房地產市場平穩健康發展。

一線城市的表態釋放出了積極信號。嚴躍進認為，這說明政策放松的預期越來越清晰、寬松信號越來越明朗，相關政策的出臺也將加速。

值得關注的是，住建部提出的這些政策裝入了各個城市“一城一策”的工具箱里，這些政策能達到怎樣的效果，具體還要看各個城市政策落地的情況。此次，三部門聯合發布的《通知》也提出，“認房不認貸”政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。李宇嘉說，“住房政策不再是一竿子插到底執行。”

北上廣深的“動作”更受關注

北上廣深等一線城市會執行“認房不認貸”政策嗎？這一點一直備受廣大購房者關注。

一線城市購房壓力大，購房者對于“認房不認貸”政策的需求更為迫切，呼聲也更高。然而，這些大城市多在執行“認房又認貸”政策，二套房首付比例高達70%，一些年輕人在改善住房需求時“望而卻步”。

事實上，當前大城市的住房市場也面臨穩房價、穩預期的壓力。8月27日，緯房研究院、中國城市經濟學會房地產專業委員會聯合發布的8月上半月的住房數據顯示，一二線城市區縣房價以降為主。

“可以比較明確地認為，‘認房不用認貸’對一線城市的影響是最大的。”嚴躍進向記者表示，在一定程度上來說，“認房不用認貸”政策要釋放出更多潛力，就要從住房需求更旺盛的大城市入手，但這一政策如何在大城市落地很關鍵，“房住不炒”仍是主旋律，所以，需要更多細化的政策去支撐“認房不認貸”政策的實行。例如，可以考慮在北上廣深等大城市分區實行這一政策，在更好地解決年輕人住房問題的同時，也防止樓市“松綁”后出現“炒房”現象。嚴躍進預判，今年8月底至9月初，一線城市可能陸續出臺新的房貸政策。

李宇嘉認為，北上廣深是否執行“認房不用認貸”政策，由城市自行決定，值得注意的是，地方要執行這一政策，需要與當地人民銀行磋商。當地人民銀行執行該政策時，也會考慮到“因城施策”“一城一策”的情況，在評估當地房地產市場運行和風險的情況下，來判斷是否執行這項政策。

“銀行目前房貸額度充足，房貸依舊是優質資產。”李宇嘉表示，去年四季度以來，房貸余額連續下行，對于銀行資產質量造成一定沖擊。他預計，各地銀行大概率愿意推進此類政策，進而穩定房貸和資產價格。

此外，趙秀池還說，房地產市場信心恢復以及房價止跌是一個復雜的過程，并非一蹴而就，需要采取更多的系列政策，給予房地產市場更長的時間，來提升市場預期和信心。

截至發稿前，北上廣深等一線城市還未有城市出臺“認房不用認貸”相關政策。8月27日，一位北京的房產經紀人告訴中青報·中青網記者，“好多人都在等這個政策。”

中青報·中青網見習記者 趙麗梅

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