一線城市打響“認房不認貸”第一槍 為什么是廣州

在住房城鄉建設部等三部門公布《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》5天后，廣州打響了一線城市落地“認房不認貸”的“第一槍”。

8月30日，廣州市人民政府發布《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》(下稱《通知》)。這是“認房不認貸”政策在一線城市首次落地，為廣州樓市“金九銀十”旺季蓄能造勢。

今年二季度以來，廣州市房地產市場整體供求明顯回落，市場充斥著觀望的情緒。有銷售人士表示，希望新政能激起一波置換潮。

“認房不認貸” 一線城市中廣州率先落地

《通知》稱，為更好滿足剛性和改善性住房需求，優化調控政策，落實《住房城鄉建設部 中國人民銀行 金融監管總局關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》(建房〔2023〕52號)要求，推動廣州房地產市場平穩健康發展，廣州市現就優化個人住房貸款中住房套數認定標準通知。

記者注意到，《通知》顯示，申請貸款的居民家庭包括戶籍家庭、非戶籍家庭、單身人士、境外人士、持人才綠卡人士等不屬于法人單位的購房人。戶籍家庭和非戶籍家庭含借款申請人、配偶及共同生活的未成年子女。

《通知》明確，居民家庭住房套數，是以我市不動產登記機構提供的《廣州市自然人不動產信息查詢結果》顯示居民家庭(含所有家庭成員)已擁有住房套數核算。

政策優化相關的個人住房信貸政策則是居民家庭名下在本市無住房的，購買普通商品住房或非普通商品住房的首付款，按不低于購買首套住房的最低比例執行，不再區分是否有住房貸款(含商業性住房貸款和公積金住房貸款)記錄以及住房貸款是否還清，住房貸款利率享受購買首套住房的利率。

政策執行時點以通知印發時間8月18日為界。

至此，廣州成為第一個落地“認房不認貸”的一線城市。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，該政策既有利于商品房需求端穩定，也有利于居民端杠桿率穩定。

對于這個政策落地，廣州市場有著迫切期盼。8月初，針對“廣州市將在哪些方面支持及滿足剛性和改善性住房需求，是否會執行認房不認貸”的提問，廣州市住房和城鄉建設局回復表示，相關政策正在研究中。

商業銀行最新回復

“在開會研究具體措施”

8月30日，廣州“認房不認貸”公布之后，商業銀行也有了最新消息。截至30日14時，多家銀行表態式回復。

“今天收到政府通知，還在開會研究具體措施。”一家股份制銀行人士對記者表示。

廣發銀行廣州分行表示，銀行已收悉廣州市政府關于“廣州認房不認貸”的相關通知，目前該行內部研究中，將盡快出臺行內政策。

中信銀行廣州分行表示，嚴格按照廣州市人民政府辦公廳下發的相關通知要求執行。對于居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，按首套住房執行。

一家國有銀行則表示，暫沒最新口徑。

一套600萬的房子

首付款能減少240萬

據新華社，“認房”或“認貸”是銀行在發放住房按揭貸款時評判首套房、二套房的標準，其中“認房又認貸”最為嚴格，指的是即便第一套住房貸款已還清，但因有貸款記錄，再置換時仍被認定為購買第二套住房，從而執行更高比例首付及房貸利率。

據易居研究院梳理，在“認房又認貸”條件下，北京、上海、廣州、深圳普通住宅二套房首付比例分別為80%、70%、70%、70%，比首套首付高出40%~45%，房貸利率差最高達到了70BP。

若上述城市均實施“認房不認貸”，二套房首付比例可從73%(北上廣深平均數據，以下同)降至33%。按600萬總價的房源計算，首付款將從435萬元降至195萬元，可以降低55%的資金支付壓力。房貸利率從5.03%降至4.50%。按一線城市二套房平均貸款本金405萬元計算，月供額將從21816元降至20521元，即減少1295元/月，30年累計減少47萬元。

廣州樓市 困于觀望情緒

據中指數據，7月廣州新建商品住宅成交面積環比連續4個月下滑，新房、二手房價格亦處在波動調整通道，市場預期偏弱。據初步統計，8月廣州新建商品住宅成交規模延續小幅回落態勢，同比降幅仍在30%左右，購房者觀望情緒較重。

克而瑞統計，進入8月，廣州一手房周成交面積維持在10萬多平方米，創下近八周的低點。國家統計局最新數據顯示，7月份廣州的二手房價格環比下降了1%，在一線城市中降幅居首。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉表示，7月廣州一二手住宅成交量環比雙雙下跌，其中一手住宅成交52.47萬平方米，同比跌24%，環比跌25%，是今年以來次新低的月份，只好于春節月。二手住宅成交79.87萬平方米，環比跌3%，已經連續4個月下跌。

有開發商人士表示，其公司位于廣州近郊的一個樓盤開盤近一年，也在持續的促銷降價走量，去年下半年在售均價約3.5萬元/平方米，最近推出的特惠房源最低均價2.7萬元/平方米。不過，廣州不少新樓盤早前已經在籌備落實“認房不認貸”。早前不少樓盤都通過這個政策來儲備客戶，以至于傳出廣州南沙區、黃埔區的某些樓盤會執行這個政策。

廣州某樓盤的銷售人員陳文表示，其所在項目其實也很著急，“認房又認貸”政策導致部分改善型購房者在換房過程中首付比例高達4成至7成。如果政策調整為“認房不認貸”，首付比例可以降至3成，這也意味著只需出售手中的房子，就能按照首套房的標準貸款，減輕資金壓力。

“這次希望能激起一波置換潮。”陳文表示。

據媒體報道，中指研究院華南分院總經理楊紅俠亦指出，今年二季度以來，在前期積壓需求基本釋放、潛在購房者市場信心不足等多重因素影響下，廣州市房地產市場整體供求明顯回落。

楊紅俠認為，廣州作為首個落實首套住房“認房不認貸”的一線城市，釋放了更加積極的信號，短期其他城市落實相關舉措的節奏有望進一步加快，北京、上海和深圳也存在優化預期，若政策及時優化調整，核心城市房地產市場有望逐漸企穩，從而帶動全國市場情緒修復。

目前，重點城市樓市仍處于深度調整階段。諸葛數據研究中心數據顯示，8月前27天，重點15城新房累計成交58934套，較上月同期下降7.19%。重點10城二手住宅累計成交49227套，較7月同期下降4.59%。重點城市新房，二手房交易活躍度均呈現持續下滑態勢。

深圳跟進 今起“認房不認貸”

繼廣州執行“認房不認貸”政策后，深圳也官宣了。

8月30日晚間，記者從深圳住建局官網獲悉，深圳將從8月31日起執行“認房不認貸”政策。

在深圳住建局官網發布的《關于優化我市個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》提到，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在我市名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

樂有家營銷總裁孟凡振表示，“認房不認貸”比較貼合實際的市場需求，切中了目前剛需及改善的痛點，可以滿足更多合理的改善居住需求。在當前供需關系發生重大變化的背景下，該優化政策可以進一步起到穩定預期的積極作用，但并不會帶來房價明顯反彈。

易居研究院研究總監嚴躍進則提到，深圳、廣州當前出臺這個政策，其實信號意義非常強，也就是說，8月底前，另外兩個一線城市可能都會出臺類似的政策。

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